물류센터 매각 상품성을 극대화 하라.....2021

2021년 상반기, 모 PE가 운영중인 물류센터에 대한 매각 가능성에 대하여 문의가 있었다. 2개의 물류창고로 하나는 이천 소재 신축으로 규모가 7천여평, 나머지는 평택에 위치한 3천여평의 노후화된 물류창고였다. 우선 매도자의 매각에 있어서 목표는 분명했다. '매각가 극대화'. 물론 모든 자산소유자가 원하는 바 이나, 시장에서의 한계 가격이 있기에 그 접합점을 찾는 고민의 시간을 가졌다. 일단, 매도기업은 자산 매각 이후에도 계속 이 자산을 사용하고 싶어하는 니즈가 있었다.

우선 Sale & Leaseback 방식으로 진행하는것으로 큰 가닥을 잡았다. Sale & Leaseback 방식에 있어서 결국은 Leaseback조건에 대한 셋팅이 매각에 있어서 중요한 포인트였다. 구체적으로 임차료, 임차기간, 보증금 그리고 운영비용에 대한 부담 등을 결정해야 했다. 임차료의 경우, 매각가를 높이고 싶다고 무한정 높일 수 있는 문제는 아니었다. 시장에서의 적정 임대료 수준을 파악하고, 매각가를 견인할 수 있는 수준으로의 결정이 중요했다. 또한 물류센터의 특성상 자산운영의 비용관련해서도 예측하기 어려운 변수들이 많았다. 특히나 매각준비중에 발생한 물류창고 화재사건으로 보험료에 대한 산정이 여의치 않았다.

결국 예측가능한 비용변수들이 많으면 많을 수록 매수자들의 매입검토 의지는 떨어질것으로 예상된봐, 매도자에게 Triple-Net방식을 제안했다. 결국, 매도자는 여러 해 자산을 운영해온 경험이 있으므로, 자산운용비용에 대한 예측이 가능했고, 매수자는 모든 운영비용에 대한 부담을 지는 조건으로 매각 조건을 셋팅했다.

매각방식은 선택적 입찰로 진행했고, 많은 잠재 매수자의 참여가 이뤄졌고, 매도자는 희망하는 매각금액으로 무사히 매각이 마무리됐다.